开场白

 

今天，在我们"今日设施杂志" 出现了一张新面孔 ，即"中国专栏"。

 

众所周知，自上世纪七十年代末中国实行"改革开放" 政策以来，中国经济一直持续高速增长。中国的变化日新月异，特别是在大城市，如北京、上海、深圳，现代化设施和建筑鳞次栉比。世界著名建筑大师和设计事务所，如贝聿铭、保罗. 安德鲁、美国SOM建筑设计事务所等，都在中国这个"大工地"上留下了佳作。相信2008年的北京奥运会和2010年上海的世界博览会，将为更多的中外建筑师、工程师、设施管理人员等提供各种施展其才华的机会。

 

为此，我们愿为来自世界各地的读者，特别是设施管理专业人员，提供一个了解中国新发展的天地，同时，也愿中国同行借此探究世界建筑及设施管理的新动向。

 

"今日设施杂志 -- 中国专栏" 欢迎你的光顾。我们将竭诚为你服务。

 

(English Translation)

Prologue

 

A new voice is being presented in Today's Facility Manager in the form of its China Column.

 

Since the introduction of the reform policy in China in late 1970s, China's economy has been growing at a sustained rapid pace. China has been experiencing changes with each day, especially in large cities like Beijing, Shanghai, and Shenzhen, where row upon row of modern facilities and buildings have been put up. Many world renowned architectural and design firms, such as IM Pei, Paul Andreu, and SOM, have contributed their excellent works to the "Big Construction Site" in China. It is believed that the Olympics 2008 in Beijing and World Expo 2010 in Shanghai will provide architects, engineers, and facility managers from the world and China itself with various opportunities to give full play to their talents.

 

Therefore, we wish to provide readers from all over the world—and facility management professionals in particular—with an opportunity to learn about these changes in China, while hoping their Chinese counterparts will explore the new trends and developments occurring in the field across the world.

 

TFM's China Column warmly welcomes your visitation. We will be at your service.

 

 

 

建筑物外体分析

 

设施管理人员在检查潜在的结构破损时，需要挖掘问题的根源。

 

作者：马克.K.霍威尔

 

当今设施管理人员所面临的问题越来越复杂--在出现问题时，尤其如此。如果不能让外部专业人员参与结构问题的调查分析及整修--比如说渗漏、磨损解体、或其它对占用者安全造成潜在威胁的情形--那么，懂得建筑物外体将会对确定最佳解决问题的方案起到很好的效果。

 

这种方法的关键就是要对建筑物的主要构件，如墙体系统、屋顶及低于水平面的防水材料，进行全面细致的检查。通过审查建筑物的设计和施工方法，以及在其生命周期所作的修缮工作，设施管理人员便能准确地确定许多问题的根源之所在。

 

墙体系统结实吗？

 

确定问题根源时，一个重要的因素就是墙体系统。若要其起到应有的所用，应该考虑几个因素，如相应材料和系统的选择与设计、正确的材料交叉及终端详细设计、施工中这些细节的安装及监督、复合外体系统在不同天气状况下的运作能力、以及设施管理人员进行的适当维修。即使墙体系统的设计方法与实际的施工之间只有丝毫的不同，但它会对其性能造成重大的影响。

 

遗憾的是，图纸上所标明的具体细节往往对墙体系统的交叉、终端和渗透方面的说明不够充分，由此，现场工作人员不得不根据经验作出一些推测。在建空心墙时，这种情况更是属实了，因为墙体系统的设计和施工不容许丝毫的偏差。在许多情况下，任何的设计或现场详图的偏差都会造成渗水，甚至由于渗水而引起更严重的问题。

 

墙体系统的设计主要有两大特征：隔离墙或防水墙。隔离墙用隔离或隔断方法，防止水流入建筑物内部。大多数隔离墙是靠墙的厚度来防止渗水；表层密封隔离墙依赖于暴露在外的外墙表层。就表层密封隔离墙而言，所有接口和界面都必须密封，这样才使外部得以隔离。

 

隔离墙其目的是完全将水隔离在外，而防水墙则可以控制并排放预期的水量。排水墙带有一个建在墙体系统中的空腔，它将水截至于此，然后，排放到墙外。在建排水墙时，特别要注意的是，要避免将内、外墙连起来。

 

维修：保证正常性能的关键

 

积极主动的维修应该包括四个主要内容：年度维修预算、定期评估建筑物现状、年度积极主动的维护、以及季节性目检。从长远来看，对负责财产的人来说，将维修费用纳入年度预算非常重要，同时，定期检查建筑物的状况是评估材料剩余生命期限的途径。这是将各项任务，如置换密封剂、安装窗户玻璃、粉刷、涂抹涂料等，列入预算的唯一途径。

 

季节性目击检查应包括排水管、檐槽和水落管。在季节变化地区，每次重大天气情况发生后，都有必要进行这些检查工作。

 

除有计划的维修修缮工作外，应对现有建筑物开设固定资产更新基金，并将其与新建设基金分离开来。如果没有足够的积极主动维修，那么，该是采取反应性措施的时候了。

 

堵塞渗漏

 

在检查渗漏时，应采取一些步骤。以下七个步骤(其依据是ASTM E2128，评估建筑物墙体漏水的标准指南) 虽简单，但具有连续性。

 

第一步：重新审阅项目文件。从原始的施工资料中找出图纸、工程设计书及其它相关的项目资料，以确定建筑物的设计意图。订单的改变尤其重要，因为它们能够集中反应问题之所在。

 

第二步：评估设计概念。要了解墙体系统的涂料情况，以及该建筑物本应如何防水及/或防潮，那么，就应该重新审阅图纸。有三个主要原因导致建筑物系统受潮：潮气来自于建筑物内部、潮气来自于建筑物外部、因为采用了受潮材料，或是在潮湿条件下施工，所以，建筑物组装时就开始出现潮湿情况。同时，可采用三种方法除去来自建筑物外部或内部的潮气：利用引力让液体流出(排水管) 、空气流动(通风) 、或蒸汽蒸发(蒸汽压差) 。所有这些方法可以被独立使用，也可以合用，由此使基片充分干躁。

 

第三步：确定建筑物的保养历史。重新审查过去修理工作、工程订单或报告，以查明所有问题的维修情况。

 

第四步：目检建筑物。从屋顶开始，由上至下进行工作，进行一次非正式的目测。就细节地方，照一些照片：渗透、女儿墙、防雨板、力学路缘、盖梁、屋顶外角、以及排水孔。另外，记录间隙内部的损坏情况。审核目检与原始设计间的差距。

 

第五步：进行调查测试。测试之目的是能够有机会在受控条件下，重新建立漏水和水流渠径。非破坏性测试包括模拟表面水流或风雨流动的方法。

 

表面水流模拟方法是，由均匀分布的喷嘴通过喷洒水管喷洒的水雾(也可以用一般水管让水滴流)将一面墙喷湿。如果只用表面水流尚不足以确定漏水的原因，可以用封在墙体测试地区的一间增压密室来模拟风雨流动情况。

 

如果这些测试方法无效，那么，也许有必要进行破坏性测试。虽然破坏性测试有利于确定防潮或排水现状(两者均用于将水排放到墙外) ，但这类测试的总量应该予以控制，因为采用这种方法，可能会接触到霉菌，且需要对整个其它构件进行调查。

 

第六步：分析调查结果。将收集的资料进行分析，确定设计概念及所作维修工作的有效性。存在生命安全问题吗？是否发现霉菌？其它测试能否澄清所分析的问题？

 

第七步：编写一份报告。将按以上步骤收集到的资料依次给予介绍，包括修复漏水的照片和解决方法。熟悉其设施该方面情况的设施管理人员可能会采取长期的解决方案，这与即时修缮方案相比，可以节省资金和时间。按照这些步骤，管理人员便能建立一个更有效、更持久、且更具成本效益的设施，供每个人在今后数年享用。

 

霍威尔现就业于马里兰州巴尔的摩结构保护系统公司(www.structural.net) 。若就本 文有何问题，请将问题电邮给他，其电邮地址是mhowell@structural.net。

你的建筑物外体可否曾遇到过结构问题？请与我们分享你的经历，并将其电邮至 schwartz@groupc.com。

 

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通用土地公司(亚洲) 研究部主任董立，其职业生涯非常丰富多彩。他在取得其第一个语言学位后，便在中国北京国家计委开始从事翻译职业。作为译员，他曾为许多国家及国际政要服务，其中包括前中国副总理、前联合国秘书长及副秘书长、前中国建设部长及前以色列设施部长。他的翻译作品既有国家和国际正式文件，也有字典，还有技术报告，例如"一个城市化的世界 -- 全球人类住区报告"( 联合国人居中心) 、"人类、住区、环境与发展"( 联合国人居中心) 、"项目成本管理"( 英国皇家测量师学会) 、"英汉同义词典" 、"网络虚拟组织"( 地寰网) 。

 

他是一位出色的项目协调者和管理者。他为中国政府和国际组织，如世界银行和联合国机构，倡议并组织了许多技术合作项目。这些项目对中国一些政策的形成产生过深远影响，如世界银行资助并开展的"中国城市住房改革" 和"中国建筑业发展" 研究项目。作为协调人，他成功地为第二届联合国人类住区大会(亦称"人居二")组织协调了一系列的全国和国际性筹备活动，包括大会、研讨会、展览和起草文件。为此，他被建设部授予"优秀公务员" 和"人居二突出贡献者" 荣誉奖。

 

他曾是外交官，也是磋商者。他是"人居二" 大会"人居议程" 起草小组的主要成员之一。

 

他在规定时间内在香港大学一获得房地产管理博士学位后，就被世界银行聘请为顾问，以助其完成"企业住房改革项目" 。自2002年以来，他一直受雇于位于加拿大多伦多的安大略省房地产公司。作为高级分析员，他为不同的项目作出了独特的贡献，例如：账面价值项目、地理信息系统项目及教育厅有形资产评估项目。与此同时，他还竭力为通用土地公司进行着关于中国房地产及建筑业方面的研究。

 

(English Translation)

This article was translated and prepared by Li Dong, director of research for General Land Asia. After obtaining his first degree in language, he was hired by the State Planning Commission of Beijing, China, as an interpreter/translator. In this capacity, he served many important national and international figures, including the former Chinese Vice Premier, the former United Nations Secretary-General and Under-Secretary-General, the former Chinese Ministers for Construction, and the former Israeli Minister for Infrastructure.

 

His translation works range from national and international official documents to dictionaries and technical presentations. Some of his works include, An Urbanizing World-Global Report on Human Settlements (UNCHS), People, Settlements, Environment and Development (UNCHS), Management of Project Cost (RICS), English-Chinese Synonym Dictionary, and Networked Virtual Organizations (CoreNet Global).

 

As program coordinator and project manager, he initiated and organized many technical cooperation projects between the Chinese government and international organizations such as the World Bank and the United Nations. Some of these projects had profound impact on the formulation of the national policies, such as "China's Urban Housing Reform" and "The Development of China's Construction Industry" financed and conducted by the World Bank. In his capacity as a national coordinator, he succeeded in organizing and coordinating a series of national and international preparatory activities for the Second United Nations Conference on Human Settlements (better known as Habitat II), including conferences, workshops, exhibitions, and preparation of documents. For his work on these projects, he received the "Excellent Civil Servant" and "Outstanding Contributor to Habitat II" awards by the Ministry of Construction. After achieving his Ph.D. in Real Estate Management from the University of Hong Kong, he was hired as a consultant by the World Bank to wrap up "The Enterprise Housing Reform Project."

 

Since 2002, he has been employed by the Ontario Realty Corporation, Toronto, Canada. In his capacity as a senior analyst, he has contributed to the Book Value Project, the GIS Project, the Tangible Asset Valuation Project of the Ministry of Education, and several other important projects. He also conducts research on China's real estate and construction industries for General Land Corporation.